집주인이 고장 난 보일러를 안 고쳐줍니다

추운 겨울밤, 보일러가 멈췄다

12월 한파가 몰아치는 밤, 갑자기 보일러가 작동을 멈춥니다. 집주인에게 연락했더니 "알아볼게요"라는 말만 반복하고 일주일이 지나도 수리 기사는 오지 않습니다. 전기장판으로 버티며 매일 전화하지만 달라지는 것이 없습니다. 세입자라는 이유로 이런 불편을 참아야만 하는 걸까요?

임대인의 수선의무란

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정합니다. 이것이 바로 임대인의 수선의무입니다.

보일러, 수도, 배관, 지붕 누수 등 건물의 기본적인 시설이 고장 나면 그것을 수리하는 것은 원칙적으로 임대인의 책임입니다. 이는 전세든 월세든 마찬가지입니다.

다만 임차인의 귀책사유(고의나 과실)로 고장이 발생한 경우에는 임차인이 수리비를 부담해야 합니다. 또한 계약서에 소규모 수선은 임차인이 부담한다고 명시한 경우, 전구 교체나 수도꼭지 패킹 교체 같은 사소한 수리는 임차인 부담이 될 수 있습니다.

법적 근거

민법 관련 조항

제623조(임대인의 의무)가 수선의무의 핵심 근거입니다. 제627조에서는 임차인이 임대인에게 수선을 요구했음에도 불구하고 임대인이 이를 이행하지 않는 경우 계약 해지가 가능하다고 규정합니다.

또한 민법 제625조에 따라 임차인이 긴급하게 직접 수리한 경우 필요비 상환 청구권이 인정됩니다. 즉, 세입자가 직접 수리비를 지출했다면 집주인에게 그 비용을 돌려받을 수 있습니다.

주택임대차보호법

주택임대차보호법 제7조의2는 임차인의 차임감액 청구권을 규정합니다. 임차 주택의 일부가 사용할 수 없게 된 경우, 그 비율에 따라 차임(월세)의 감액을 청구할 수 있습니다.

단계별 대응 가이드

1단계: 서면으로 수선 요청

전화 통화만으로는 증거가 남지 않습니다. 내용증명 우편이나 문자메시지로 수선을 요청하고, 합리적인 기한(예: 7일 이내)을 정하여 통보합니다. "0000년 00월 00일까지 보일러 수리를 완료해 주시기 바랍니다. 기한 내 수리가 되지 않을 경우 직접 수리 후 비용을 청구하겠습니다"라는 내용이 좋습니다.

2단계: 긴급 수리 후 비용 청구

한겨울 보일러 고장처럼 긴급한 상황에서 집주인이 응하지 않으면, 임차인이 직접 수리업체를 불러 수리할 수 있습니다. 이때 수리 영수증, 사진, 고장 상태 기록을 반드시 보관합니다. 이후 민법 제625조에 따라 집주인에게 필요비 상환을 청구합니다.

3단계: 차임에서 공제

집주인이 수리비 반환에도 응하지 않으면, 다음 달 월세에서 수리비를 공제하고 지급할 수 있습니다. 이때 공제 사실과 근거를 서면으로 통지해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

4단계: 차임감액 청구 또는 계약 해지

장기간 수선이 이루어지지 않아 주거 환경이 심각하게 나빠진 경우, 차임감액을 청구하거나 계약을 해지할 수 있습니다.

주의사항

수리비를 월세에서 공제할 때는 반드시 사전에 서면 통지를 해야 합니다. 아무런 통보 없이 월세를 줄이면 임대료 연체로 간주될 수 있어, 오히려 임대인이 계약 해지를 주장할 빌미가 됩니다.

또한 수리 전후 사진을 꼭 남기고, 견적서와 영수증을 보관하세요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 수리의 필요성과 비용의 적정성을 증명해야 하기 때문입니다.

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